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商品房訂購合同的效力及如何解除

2016-04-14作者：未知來源：勞動法律網

　　案情簡介：2013年9月2日，張某與開發商簽訂《商品房訂購協議書》，約定張某訂購開發商開發的某號商品房。訂購協議中約定張某于簽訂協議的同時向開發商交納購房金50000元。合同約定：簽訂本協議后十日內，雙方簽訂《商品房買賣合同》并交納相應購房款。如買房人未在約定的時間內與賣方簽訂《商品房買賣合同》，視為買房人違約并自動放棄該房屋的訂購權，賣方有權將該房屋重新出售，定金不予退還。協議簽訂后，張某向開發商交付定金50000元。2013年9月8日，張某向開發商郵寄了一封函件，要求修改《商品房買賣合同》的部分條款。開發商不同意修改，雙方最終未能簽訂《商品房買賣合同》。張某遂向法院起訴，請求解除雙方之間的商品房訂購協議；并主張被告返還購房金50000元。

　　律師解析：本案訂購協議書就是為了保證事后雙方能訂立《商品房買賣合同》，該條款屬于訂約定金性質。訂約定金是以一方拒絕訂立主合同為適用條件的，根據法律規定，當事人約定已交付定金作為訂立合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應雙倍返還定金。

　　本案中，原、被告均有繼續簽訂《商品房買賣合同》的意愿，僅僅是原告提出修改意見，被告亦從未拒絕簽訂合同，只是對主合同的具體條款無法達成一致。而這一結果的出現，源于雙方對各自合同權利的行使，因此造成合同不能如約簽訂的過錯不可歸責于任何一方，雙方均無違約的情形。而違約行為的存在，是適用定金罰則的前提條件。因不可歸責于當事人雙方的事由，導致合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

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